Como a reforma tributária vai impactar no mercado de aluguéis

A Reforma Tributária em andamento no Brasil vai impactar diretamente o mercado de aluguéis, afetando tanto pessoas físicas quanto investidores que usam pessoas jurídicas para administrar seus imóveis. Atualmente, as pessoas físicas pagam Imposto de Renda com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5% sobre a receita de aluguéis, enquanto as pessoas jurídicas podem se beneficiar de regimes mais vantajosos como o Lucro Presumido, o que tem levado muitos proprietários a criar empresas para gerir seus imóveis.
Com a reforma, há um movimento para igualar a carga tributária entre pessoa física e jurídica, o que pode acabar com essa diferença. Além disso, está sendo discutida a eliminação de deduções que hoje reduzem a base de cálculo do imposto, como IPTU, taxas de condomínio e despesas de manutenção. Essas mudanças tendem a aumentar o custo tributário para os proprietários de imóveis alugados, especialmente para os que operam como pessoa física.
Nesse cenário, o uso de holdings patrimoniais ganha força como alternativa de planejamento tributário e sucessório. Ao centralizar a gestão de imóveis em uma holding, o investidor pode optar por regimes tributários mais eficientes e ter mais controle sobre a estrutura de seu patrimônio. A recomendação é que cada investidor simule cenários com a nova tributação e avalie com consultores se vale mais a pena permanecer como pessoa física, migrar para pessoa jurídica ou reestruturar tudo em uma holding.
Com a implementação do novo modelo de tributação sobre consumo — o IVA dual, que se divide entre CBS (federal) e IBS (estadual/municipal) — os aluguéis também podem ser afetados. A proposta prevê uma faixa de isenção para pessoas físicas que recebem até R$ 240 mil por ano em aluguéis ou possuem até três imóveis, além de um redutor social de cerca de R$ 600 por aluguel, para aliviar o impacto nos pequenos locadores.
A aplicação da reforma será gradual, com início em 2026, passando por uma fase de testes. A transição dos tributos atuais (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) para o novo modelo acontecerá entre 2027 e 2032, com a implementação definitiva da nova estrutura em 2033. Ou seja, haverá tempo para adaptação, mas é essencial começar desde já a analisar como isso pode afetar o fluxo de caixa e o retorno dos investimentos imobiliários.
Em resumo, a reforma trará mais justiça tributária ao alinhar a carga entre PF e PJ, mas muitos proprietários sentirão o impacto no bolso. Por isso, é fundamental rever a forma como os imóveis estão organizados, entender os efeitos da reforma na prática e buscar alternativas para proteger a rentabilidade dos aluguéis, seja por meio de reestruturação societária, migração de regime ou diversificação com fundos imobiliários.